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Die Schwäche zahlreicher offener Immobilienfonds ist spätestens seit 2024 auch für Privatanleger spürbar: sinkende Immobilienpreise, höhere Finanzierungskosten und massive Mittelabflüsse haben mehrere Fonds in Schieflage gebracht. Für Sparer bedeutet das neue Einschränkungen bei der Verfügbarkeit ihres Kapitals und eine Neubewertung dessen, was als „sichere“ Immobilienanlage gilt.
Offene Immobilienfonds erlauben es Anlegern, bereits mit kleinen Beträgen an großen Immobilienportfolios teilzuhaben — von Büros über Logistik bis zu Wohnimmobilien. Lange galten sie als konservative Beimischung, die stabile Erträge liefert. Doch die langfristige Rendite war bereits vor der aktuellen Krise moderat: Laut Branchenstatistiken lag die durchschnittliche jährliche Rendite über das letzte Jahrzehnt deutlich unter der Inflation, und viele Fonds verzeichneten in den vergangenen drei Jahren Verluste.
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| Jahr | Nettomittelaufkommen |
|---|---|
| 2016 | +6,3 Mrd. € |
| 2017 | +5,1 Mrd. € |
| 2018 | +5,6 Mrd. € |
| 2019 | +10,2 Mrd. € |
| 2020 | +6,6 Mrd. € |
| 2021 | +4,2 Mrd. € |
| 2022 | +4,2 Mrd. € |
| 2023 | +0,5 Mrd. € |
| 2024 | -5,9 Mrd. € |
| 2025 | -7,6 Mrd. € |
| 2026 (bis April) | -2,3 Mrd. € |
Die Zahlen zeigen eine deutliche Trendwende: seit 2024 gab es laut Bundesbank rund 16 Milliarden Euro Abflüsse. Die Folgen sind konkret: Mehrere Fonds setzten die Rücknahme von Anteilen aus, einige Initiativen kündigten die Abwicklung ihres Portfolios an. Betroffen waren unter anderem Fonds mit Schwerpunkt auf Wohnimmobilien, Büro- und Gewerbeobjekten; einige Anbieter erklärten die Auflösung ihrer Vehikel, um die Immobilien schrittweise zu veräußern und Erlöse an Anleger zurückzuzahlen.
Was ein Rücknahmestopp konkret bedeutet
Ein Rücknahmestopp heißt nicht zwangsläufig Insolvenz, führt aber dazu, dass Anleger ihr Geld vorübergehend nicht ausgezahlt bekommen. Die Möglichkeit solcher Aussetzungen ist gesetzlich verankert und wurde nach der Finanzkrise 2011 als Schutzmechanismus eingeführt, so der Tenor von Marktbeobachtern.
Typische Schutzmechanismen in den Fondsregeln sind eine Mindesthaltefrist von mehreren Jahren und Kündigungsfristen, mit denen Manager versuchen sollen, Liquiditätsengpässe ohne Feuerverkäufe von Immobilien zu überbrücken. Trotzdem zeigt die aktuelle Welle von Pausen und Auflösungen, dass diese Instrumente nicht in jedem Stressszenario ausreichen.
Marktteilnehmer weisen darauf hin, dass die Kombination aus steigenden Zinsen, fallenden Immobilienbewertungen und großen Mittelabflüssen die Lage besonders verschärft. Solche Faktoren drücken die Verkaufspreise und reduzieren gleichzeitig die verfügbaren Barmittel der Fonds.
Expertenperspektive und Anlegerverhalten
Viele Investoren erleben erstmals direkte Verluste durch Immobilienfonds – ein Bewusstseinswandel, sagen Branchenexperten. Immobilien werden oft seltener bewertet als Aktien, was über längere Zeiträume trügerisch erscheinen kann. Wenn die Neubewertung dann erfolgt, können Rückgänge überraschend deutlich ausfallen.
Fondsmanager und Vermögensverwalter raten Kleinanlegern, die auf schnelle Verfügbarkeit ihres Kapitals angewiesen sind, sehr vorsichtig mit offenen Immobilienfonds zu sein. Als Alternativen werden häufig börsennotierte Immobilienaktien oder Real-Estate-Investment-Trusts (REITs) genannt, weil diese eine höhere Handelbarkeit bieten – allerdings mit eigenen Risiken und Volatilität.
Worauf Anleger jetzt besonders achten sollten
- Liquiditätsbedarf: Benötigen Sie das Geld in den kommenden Jahren? Wer kurzfristig Zugriff braucht, sollte die Möglichkeit von Rücknahmestopps in seine Entscheidungen einbeziehen.
- Gewichtung im Portfolio: Prüfen Sie, welcher Anteil Ihres Vermögens in Immobilienfonds steckt — eine übergroße Position erhöht das Klumpenrisiko.
- Portfoliozusammensetzung: Schauen Sie, ob ein Fonds stark auf Büros, Einzelhandel oder Wohnimmobilien konzentriert ist, oder ob eine breite Sektor‑ und Länderstreuung besteht.
- Barreserve des Fonds: Die Liquiditätsquote und jüngste Mittelabflüsse geben Hinweise, wie lange ein Fonds Rückgaben bedienen kann, ohne erzwingend Immobilien verkaufen zu müssen.
- Renditeerwartung: Stellen Sie realistische Annahmen an Ertrag und Risiko. Offene Immobilienfonds sind keine Eins-zu-eins-Alternative zu Tages‑ oder Festgeld.
Die aktuellen Entwicklungen haben auch institutionelle Investoren verunsichert: Selbst Stiftungen und kirchliche Einrichtungen, die üblicherweise langfristig orientiert sind, haben in Einzelfällen Anteilsverkäufe veranlasst oder Fondsauflösungen akzeptiert. Das unterstreicht, dass die Krise nicht nur ein Thema für spekulative Anleger ist, sondern auch für Pensions- und Vorsorgeportfolios relevant bleibt.
Aus Sicht der Branche ist absehbar, dass Fondsmanager, Regulatoren und Anleger Lehren aus der Episode ziehen werden: bessere Liquiditätsplanung, klarere Anlegerkommunikation und gegebenenfalls strengere Regeln für Produktaufbau und -marketing. Für Sparer gilt vorerst: genau prüfen, nicht blind vertrauen und Liquiditätsbedarf klar planen.
