Ein richtig gestalteter Praxis-Mietvertrag schafft Sicherheit im Praxisbetrieb von Anfang an

Die Räume, in denen der Zahnarzt seine Praxis betreibt, werden häufig gemietet. Der Mietvertrag über Praxisräume stellt häufig eine jahrelange vertragliche Verbindung dar, bei deren Anbahnung, in deren Verlauf und bei deren Beendigung es leider auch zu Problemen kommen kann. Der vorliegende Beitrag verschafft dem Leser einen Überblick darüber, worauf bei Abschluss des Mietvertrags, im Verlauf des bestehenden Mietverhältnisses sowie bei Beendigung des Mietverhältnisses geachtet werden sollte. Auf Problembereiche kann im Rahmen dieses Beitrags nur hingewiesen werden. Im Zweifel sollte frühzeitig fachmännischer juristischer Rat eingeholt werden.

Das Mietrecht ist in den Paragrafen 535 f. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Wenn Praxisräume gemietet werden, handelt es sich dabei in aller Regel um ein Mietverhältnis über Geschäfts- beziehungsweise Gewerberäume. Dies ist insofern von Bedeutung, als im Gewerbemietrecht teilweise andere Regeln gelten als im sogenannten Wohnungsmietrecht. Im Gewerbemietrecht gelten insbesondere zahlreiche dem Schutz des Wohnungsmieters dienende Bestimmungen nicht, und es kann im Gewerbemietrecht vertraglich vieles ausgehandelt und vereinbart werden, was so bei einem Wohnungsmietvertrag nicht möglich wäre.

1. Der Mietvertrag

Es sollte ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen werden. Denn im schriftlichen Vertrag wird dokumentiert und festgeschrieben, was zwischen Mieter und Vermieter gilt und welche wechselseitigen Rechte und Pflichten bestehen. Als angehender Mieter sollte man den Vertrag deshalb sorgfältig studieren und nichts unterschreiben, was unklar oder dubios erscheint. Im Zweifel sollte vor Vertragsunterzeichnung fachlicher Rat eingeholt und nötigenfalls nachverhandelt werden, bis man mit dem Inhalt des Vertrags einverstanden ist. Denn ist der Vertag erst einmal unterschrieben, gilt der Vertragsinhalt, sofern er nicht insgesamt oder in Teilen gegen Treu und Glauben (Paragraf 242 BGB) verstößt oder sittenwidrig ist.

Der Mietvertrag muss die wesentlichen Bestandteile des Mietverhältnisses beinhalten und regeln. Das sind insbesondere:

• Parteien des Mietvertrags (vollständige Namen, Rechtsform, Adressen),
• Mietsache (Mietobjekt, Adresse, Etage, Größe),
• Höhe der Miete und gegebenenfalls Nebenkosten,
• Mietzeit/Dauer des Mietvertrags/Was gilt bei Ende des Vertrags?,
• Art und Umfang der Nutzung der Mietsache.

a. Parteien des Mietvertrags

Für den Zahnarzt als Mieter ist wichtig zu wissen, wer genau sein Vermieter ist und an wen er sich wenden muss und kann, wenn Probleme oder Fragen in Bezug auf das Mietverhältnis auftreten oder wenn Erklärungen (Verlängerung des Vertrags, Kündigung) abzugeben sind. Sowohl auf Vermieterseite als auch auf Mieterseite können sowohl eine einzelne Person (eine sogenannte natürliche Person) stehen als auch eine „Personenmehrheit“ (mehrere natürliche Personen, zum Beispiel ein Ehepaar) oder eine „juristische“ Person“ (zum Beispiel eine Gesellschaft wie etwa eine GmbH als Vermieter).

Es gilt, klar festzuschreiben, wer genau Vermieter ist. Der oder die Vermieter sollten im Einzelnen namentlich und mit Adresse genannt sein. Im Fall einer juristischen Person ist darauf zu achten, dass im Mietvertrag die Personen/Organe genannt sind, die berechtigt sind, die Gesellschaft gesetzlich zu vertreten (zum Beispiel GbR = Gesellschafter, GmbH = Geschäftsführer, AG = Vorstand).

Aber auch auf Mieterseite können mehrere Personen stehen, etwa im Fall einer Praxisgemeinschaft. Hier sollten die Mieter darauf achten und gegebenenfalls regeln, ob und in welchem Umfang sie einander im Verhältnis zum Vermieter vertreten können. Gegenüber dem Vermieter haften mehrere Mieter üblicherweise als sogenannte Gesamtschuldner (das heißt, der Vermieter kann beispielsweise die gesamte Mietzahlung von einem beliebigen Mitmieter beanspruchen und kann von Mieterseite nicht darauf verwiesen werden, die anderen Mieter ebenfalls in Anspruch zu nehmen). Hier sollten gegebenenfalls die Mitmieter untereinander Verträge schließen, die im sogenannten Innenverhältnis die Haftung und Vertretungsbefugnis regeln).

b. Mietsache

Die Mietsache, also die vermieteten Räume, sollte so genau wie möglich bezeichnet sein. Als gemietet gilt nur das, was im Mietvertrag ausdrücklich genannt ist. Hier kommt es häufig zu Streitigkeiten, insbesondere über Nebenräume und Flächen (Parkplätze, Keller usw.). Darum sollten im Mietvertrag hinsichtlich des Mietobjekts insbesondere folgende Angaben enthalten sein:

• Adresse des Gebäudes, in dem die Räume liegen,
• Lage der Räume im Haus (zum Beispiel 1. Obergeschoss rechts),
• Fläche der Räume (Quadratmeter),
• Anzahl der Räume,
• gegebenenfalls zugehörige Nebenräume (zum Beispiel Keller, Lager),
• Zustand der Räume (gegebenenfalls in gesondertem Übergabeprotokoll),
• gegebenenfalls Anzahl und Lage der Parkplätze,
• gegebenenfalls mitbenutzte Allgemein-, Verkehrs- und Sozialflächen (zum Beispiel Hof, Grünflächen, Treppenhaus, Aufzug, Parkhaus),
• Art der Nutzung.

Sinnvoll ist es, gerade bei großen Gebäuden mit vielen Gewerbeeinheiten, dem Mietvertrag als Anhang einen Grundriss- und Lageplan beizufügen, in dem die gemieteten Räume und sonstigen Flächen eingezeichnet und gekennzeichnet sind.

c. Höhe der Miete

Gemäß Paragraf 535 Absatz 2 BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Auch hier gilt wieder Vertragsfreiheit in den Grenzen von Treu und Glauben und der guten Sitten. Entscheidend sind also das Verhandlungsgeschick und die Lage am Markt der Gewerberäume. Wichtig ist es, die Höhe der zu zahlenden Miete konkret im Mietvertrag festzuschreiben.

Zu regeln ist zudem, für welchen Zeitraum die vereinbarte Miete gilt. Häufig wird eine sogenannte Staffelmiete vereinbart. In diesem Fall erhöht sich die Miete in bestimmten zeitlichen Abständen, und es wird festgelegt, nach welcher Zeit die Miete um welchen Betrag ansteigt und auf welche Summe. Teilweise werden Mieterhöhungen auch an einem bestimmten Index festgemacht. Wenn der Index um einen bestimmten Prozentsatz ansteigt, erhöht sich automatisch auch die Miete um einen bestimmten Satz.
Neben der reinen Miete für die Räume und Flächen sind üblicherweise auch Nebenkosten beziehungsweise Betriebskosten zu zahlen. Zumeist wird monatlich ein Abschlag gezahlt (Nebenkostenvorauszahlungen) und später über die tatsächlich angefallenen Betriebskosten abgerechnet. Streit kann vermieden werden, wenn im Vertrag klar geregelt ist, welche Betriebskosten nach welchem Umlageschlüssel vom Mieter zu tragen sind und nach welchem Zeitraum der Vermieter über die Betriebskosten abzurechnen hat.

d. Dauer des Mietverhältnisses/Laufzeit des Vertrags

Einigen müssen sich die Mietvertragsparteien auch über die Dauer des Mietverhältnisses. Ohne ausdrückliche Regelung gilt der Mietvertrag als auf „unbestimmte Zeit“ geschlossen. Das heißt, der Vertrag endet nicht automatisch, sondern nur, wenn eine Vertragspartei den Vertrag kündigt.

Gewerbliche Mietverhältnisse werden jedoch meistens auf feste, längere Zeiträume geschlossen, häufig über fünf bis zehn Jahre. Hier ist Raum für individuelle Gestaltung. Einerseits kann der Zahnarzt ein Interesse daran haben, sich den Standort auf lange Zeit zu sichern, nicht zuletzt wegen der Investitionen, die er in die Praxisräume tätigt, andererseits bindet die Laufzeit, und eine vorzeitige Auflösung des Vertrags kann schwierig sein.

Gerade im Gewerbemietrecht finden sich sogenannte Verlängerungsklauseln, die bewirken, dass der Vertrag sich nach Ablauf des ersten Vertragszeitraums sozusagen automatisch um einen bestimmten Zeitraum weiter verlängert, sofern nicht der Mieter oder Vermieter rechtzeitig (das heißt unter Einhaltung einer bestimmten Kündigungsfrist) vorher kündigt.

e. Nutzung der Mietsache

Nicht alle Räume dürfen gewerblich genutzt werden. Üblicherweise werden Räume vom Vermieter jedoch schon als Gewerberäume oder Praxisräume angeboten. Es sollte dennoch dem Vermieter gegenüber – und zu Beweiszwecken im Mietvertrag – klargestellt werden, dass die Räume zum Betrieb einer Zahnarztpraxis gemietet werden. Ebenso sollte geregelt sein, wo und in welcher Form der Zahnarzt berechtigt ist, Praxisschilder anzubringen. Je nach Art und Größe kann hier eine behördliche Genehmigung erforderlich sein.

Im Mietvertrag sollte auch festgehalten werden, welche Vertragspartei für die Instandhaltung und Pflege welcher Räume und Flächen verantwortlich ist und wer die Kosten dafür zu tragen hat. Insbesondere bei Gemeinschaftsräumen und -flächen (Treppenhaus, Aufzug, Grünflächen) kann es hier zu Streit kommen.

Mitunter wird es erforderlich sein, die zu mietenden Räume zu renovieren, wenn nicht gar umzugestalten und zu sanieren. Hier ist zuvor zu verhandeln und im Vertrag festzuhalten, wer die erforderlichen Arbeiten durchführt und wer Kosten in welcher Höhe beziehungsweise zu welchem Anteil trägt. Für den Fall, dass Umbaumaßnahmen vom Vermieter durchzuführen sind, sollte genau festgeschrieben werden, bis zu welchem Zeitpunkt (genauer Termin) die Arbeiten fertiggestellt sein müssen. Es sollte auch geregelt werden, was im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses mit Umbauten und/oder Einbauten geschieht. Kann der Mieter die Mietsache einfach verlassen, oder muss er die Räume bei Auszug renovieren oder gar Umbauten rückgängig machen und den ursprünglichen Zustand wieder herstellen?

f. Kaution

Der Vermieter verlangt in aller Regel eine Mietsicherheit/Kaution. Im Unterschied zur Wohnraummiete ist die Kaution der Höhe nach nicht beschränkt. Sie kann sofort fällig gestellt werden, und die Übergabe der Mietsache kann von der Zahlung der Kaution abhängig gemacht werden. Üblicherweise wird die Kaution als Barkaution geleistet, häufig aber auch durch Bankbürgschaft oder durch Hinterlegung eines Sparbuchs bei dem Vermieter.

2. Das laufende Mietverhältnis
Ist der Mietvertrag geschlossen, beginnt das Vertragsverhältnis mit den sich aus dem Vertrag ergebenden Verpflichtungen zu dem im Vertrag genannten Zeitpunkt. Gemäß Paragraf 535 Absatz 1 BGB wird der Vermieter durch den Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch an der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Nach Paragraf 535 Absatz 2 BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen. Im Mietvertrag wird geregelt sein, wann der Vertrag beginnt. Ab diesem Zeitpunkt hat der Mieter Anspruch auf den Gebrauch der Mietsache, der Vermieter Anspruch auf Mietzahlung.

a. Fälligkeit der Miete

Üblicherweise ist im Mietvertrag geregelt, dass die Miete im Voraus bis zum dritten Werktag des Monats, für den die Miete zu zahlen ist, beim Vermieter beziehungsweise auf dem von ihm angegebenen Konto einzugehen hat.

b. Verzug mit der Miete

Ist die Miete bis dahin nicht gezahlt, gerät der Mieter in Verzug (Paragrafen 286 f. BGB). Der säumige Mieter hat dann die Miete zu verzinsen (Paragraf 288 BGB). Er hat dem Vermieter gegebenenfalls auch weitere Schäden zu ersetzen, wie zum Beispiel Mahnkosten und Rechtsanwaltskosten.

Gerät der Mieter mit zwei aufeinander folgenden Mieten in Verzug oder mit einem Betrag, der zwei Mieten entspricht, ist der Vermieter gemäß Paragraf 543 Absatz 2 Nummer 3.a) und 3.b) BGB berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Zu beachten ist, dass der Vermieter berechtigt, nicht aber verpflichtet ist, den Vertrag zu kündigen. Daraus folgt, dass die Nichtzahlung einiger Mieten kein Weg ist, sich vorzeitig aus dem Mietvertrag zu verabschieden. Tatsächlich ist es sogar so, dass der säumige Mieter selbst dann, wenn der Vermieter fristlos kündigt, verpflichtet bleibt, eine sogenannte Nutzungsentschädigung an den Vermieter zu zahlen, die der Höhe der im Vertrag vereinbarten Miete entspricht. Dies gilt unabhängig davon, ob der nicht zahlende Mieter die Mietsache tatsächlich nutzt oder nicht, und zwar so lange, bis ein Nachmieter gefunden ist, längstens bis zum Ende der vertraglich vereinbarten Mietzeit.

c. Überlassung der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand

Der Vermieter schuldet dem Mieter die Überlassung der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand. Darum war/ist es wichtig, im Vertrag festzuhalten, in welchem konkreten Zustand sich die Mietsache (Räume) befinden soll (= Soll-Zustand), und gegebenenfalls in einem gesonderten Übergabeprotokoll, welches dem Mietvertrag dann als Anlage beigefügt wird, in welchem Zustand sie sich bei Übergabe an den Mieter tatsächlich befindet (= Ist-Zustand).

Es war bereits angesprochen worden, dass mitunter Räume umgebaut werden müssen, um sie als Praxisräume nutzen zu können. Verpflichtet sich der Vermieter, derartige Arbeiten durchzuführen, sollte unbedingt terminlich festgelegt werden, wann die (genau bezeichneten) Arbeiten fertiggestellt sein müssen. Dies kann bedeutsam sein, wenn für die Praxiseröffnung ein bestimmter Termin vorgesehen ist, dieser aber nicht eingehalten werden kann, weil der Vermieter die ihm obliegenden Arbeiten nicht rechtzeitig erledigt hat. In einem solchen Fall muss der Mieter den Vermieter (zu Beweiszwecken immer schriftlich) auffordern, die Arbeiten (konkret bezeichnen!) bis spätestens zum Ablauf einer zu nennenden Frist abzuschließen. Zugleich sollte der Mieter sich für den Fall, dass die Arbeiten nicht innerhalb der Frist erledigt werden, vorbehalten, den Mietvertrag dann entweder fristlos zu kündigen oder aber die Durchführung der Arbeiten durch den Vermieter abzulehnen und selbst durchzuführen (bei Regressverpflichtung des Vermieters).

d. Mängel der Mietsache

Wenn sich die Mietsache bei Beginn des Mietverhältnisses nicht im vereinbarten Zustand befindet, stellt dies einen sogenannten Mangel dar (Paragraf 536 BGB). Solche Mängel können auch zu jedem späteren Zeitpunkt im Verlauf des Mietverhältnisses auftreten.

Juristisch gesprochen ist ein Mangel jede für den Mieter ungünstige Abweichung der tatsächlichen (Ist-)Beschaffenheit der Mietsache von der vertraglich geschuldeten (Soll-)Beschaffenheit. Wenn ein solcher Mangel die Tauglichkeit der Mietsache zu dem im Vertrag vereinbarten Zweck nicht nur unwesentlich beeinträchtigt, ist der Mieter unter Umständen von der Verpflichtung, die Miete zu zahlen, ganz oder zu einem bestimmten Anteil befreit. Als solche Mängel kommen beispielsweise in Betracht:

• Ausfall der Heizung,
• Eindringen von Feuchtigkeit,
• Lärmbelästigungen (Nachbarn, Baustellen),
• Ausfall des Aufzugs,
• undichte Türen oder Fenster,
• Ungezieferbefall
• und vieles mehr.

Tritt ein solcher Mangel auf, muss der Mieter den Vermieter unverzüglich darüber informieren (Paragraf 536 c BGB). Tut der Mieter dies nicht, macht er sich unter Umständen seinerseits dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig. Beispielsweise, wenn der Schaden/Mangel sich verschlimmert, weil er dem Vermieter nicht schnellstmöglich mitgeteilt wurde. Aus juristischer Sicht sollte eine solche Information sowohl telefonisch erfolgen (damit es schnell geht) als auch schriftlich (zu Beweiszwecken).

Wegen des Mangels wird der Mieter gegebenenfalls teilweise (und in wenigen Fällen ganz) von der Mietzahlungspflicht frei. Hierbei handelt es sich um die sogenannte Mietminderung.

Mit der Meldung des Schadens sollte der Vermieter zugleich aufgefordert werden, den Mangel unverzüglich zu beseitigen (mit Fristsetzung, zum Beispiel: unverzüglich, spätestens aber bis zum …), und es sollte angekündigt werden, dass die Miete gegebenenfalls gemindert wird, wenn der Mangel nicht in der gesetzten Frist behoben wird. Zugleich teilt man dem Vermieter mit, dass die Miete ab sofort und bis auf Weiteres nur noch „unter Vorbehalt“ (der Rückforderung) gezahlt wird. Für all dies gilt zu Beweiszwecken: Schriftform!

In welchem Maß die Miete gemindert werden kann, hängt von der Art und dem Umfang des Mangels ab. Die Minderungsquote kann von wenigen Prozent (zum Beispiel, wenn die Haustür nicht richtig schließt) bis zu 100 Prozent (Ausfall der Heizung im Winter) reichen.

Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung, den Mangel zu beheben, nicht nach, ist dem Mieter allein mit der Minderung der Miete nicht immer gedient. Wenn beispielsweise die Klingelanlage defekt ist und die Patienten deshalb nicht in die Praxis gelangen können, hilft es dem Zahnarzt nicht weiter, über Monate die Miete zu mindern. In einem solchen Fall empfiehlt sich die „Aufforderung mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung“.

Hier fordert der Mieter den Vermieter (schriftlich) auf, den Mangel bis zu einem bestimmten Termin zu beheben, und kündigt an, die Beseitigung des Mangels durch den Vermieter mit Ablauf der Frist abzulehnen und die Mangelbeseitigung dann selbst durchführen zu lassen (sogenannte Ersatzvornahme) und dafür den Vermieter in Regress zu nehmen (Paragraf 536 a BGB). Möglich ist es auch, den Vermieter auf Beseitigung von Mängeln zu verklagen, was jedoch zeitintensiv sein kann.

In gravierenden Fällen kann das Vorliegen von erheblichen Mängeln den Mieter auch berechtigen, den Vertrag zu kündigen.

Die Rechte des Mieters wegen Vorliegens eines Mangels an der Mietsache bestehen nicht, wenn der Mieter das Vorhandensein des Mangels vor Vertragsschluss kannte (Paragraf 536 b BGB) oder wenn diese Rechte im Mietvertrag ausgeschlossen worden sind, was gerade im Gewerberaummietrecht durchaus möglich ist.

Überdies können diese Rechte „verwirkt“ werden. Davon spricht man dann, wenn der Mieter einen Mangel kennt, diesen aber nicht rügt, den Vermieter zur Beseitigung nicht auffordert, und wenn der Mieter trotz Mangels die Miete vorbehaltlos weiterzahlt.

Wenn ein Mangel/Schaden an der Mietsache vorliegt, gilt also:

• Sofort den Vermieter über den Mangel/Schaden informieren,
• den Vermieter auffordern, den Mangel unverzüglich zu beheben,
• eine (angemessene) Frist zur Mängelbeseitigung setzen (unter Umständen mit „Ablehnungsandrohung“ und Androhung der „Ersatzvornahme“),
• darauf hinweisen, dass die Miete ab sofort nur unter Vorbehalt gezahlt wird,
• Mietminderung ankündigen,
• und all dies schriftlich, am besten per Einschreiben.

e. Mieterhöhung

Die Höhe der zu zahlenden Miete wird in der Regel im Vertrag für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Das im Wohnraummietrecht geltende Miethöhengesetz gilt nicht für Gewerberaummiete. Von daher wird hier von Vermieterseite zu anderen Mitteln gegriffen, um die Miete gegebenenfalls zu erhöhen beziehungsweise anzupassen.

Häufig wird eine sogenannte Staffelmiete vereinbart. Das bedeutet, dass im Vertrag geregelt ist, dass sich die Miete ab einem bestimmten Datum um einen bestimmten Betrag erhöht. Eine solche Klausel kann beispielsweise folgendermaßen aussehen:

„Die vertraglich vereinbarte Miete bleibt für zwei Jahre unverändert. Danach, das heißt, ab dem … (Datum), erhöht sich die monatliche Grundmiete um … Euro (Erhöhungsbetrag) auf … Euro (neue Grundmiete).“

Oftmals werden gleich mehrere „Staffeln“ geregelt, dass sich also die Miete mit jedem Folgejahr (oder alle zwei Jahre – hier ist vieles regelbar) um Betrag „X“ erhöht.

Teilweise werden auch „Indexklauseln“ herangezogen. Mitunter wird auch vereinbart, dass die Parteien über die Neufestsetzung der Miete verhandeln, wenn ein bestimmter im Vertrag festgelegter Zeitraum abgelaufen ist. Diese Index-Regelungen sind jedoch in der Praxis komplizierter in der Handhabung. Deshalb wird die Staffelmiete gerne gewählt, denn sie ist für beide Mietvertragsparteien klar und verständlich. Zudem können beide Seiten die Entwicklung der Miete kalkulieren. Wichtig ist, dass bei einer Staffelmiete die Miete sich „automatisch“ zu den im Vertrag genannten Terminen erhöht. Der Vermieter muss die Miete nicht gesondert erhöhen. Der Mieter selbst muss Sorge dafür tragen, die Erhöhungen zu beachten, da er sonst mit den Erhöhungsbeträgen in Verzug geraten kann.

Sollte die vertraglich vereinbarte Laufzeit des Mietvertrags abgelaufen sein, verwandelt sich dieser Zeitmietvertrag in einen auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag. Dann bleibt die zuletzt geltende Miethöhe für die weitere Laufzeit maßgeblich. In diesem Stadium kann der Vermieter versuchen, die Miete durch eine sogenannte Änderungskündigung zu erhöhen. Das heißt, er kündigt den Mietvertrag zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu den bisherigen Konditionen, bietet aber zugleich an, den Vertrag zu veränderten Konditionen (höhere Miete) fortzusetzen.

3. Die Beendigung des Mietvertrags

Das Mietverhältnis endet entweder durch Zeitablauf oder durch Kündigung. Zeitablauf bedeutet, dass die im Vertrag vereinbarte Laufzeit verstreicht. Dann endet der Vertrag, ohne dass eine der Parteien etwas dazu tun muss. Mitunter bleibt der Mieter dennoch im Objekt, und der Vermieter widerspricht dem nicht. Dann wandelt sich der Vertrag, sofern die Parteien nicht zuvor etwas anderes vereinbart haben, in einen Mietvertrag „auf unbestimmte Zeit“ um (Paragraf 545 BGB).

Der alte Vertrag gilt dann zu den bisherigen Konditionen weiter und ist dann von beiden Seiten unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündbar. Die gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietverträgen über Gewerberaum beträgt nach Paragraf 580 a Absatz 2 BGB sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres. Das können sechs bis neun Monate sein, je nachdem, wann die Kündigung zugeht.

Wenn der Zahnarzt die Praxisräume über die Vertragslaufzeit hinaus nutzen möchte, ist es ratsam, sich rechtzeitig vor dem vertragsmäßigen Ende des Vertrags mit dem Vermieter in Verbindung zu setzen und die Fortführung oder Beendigung des Vertrags abzustimmen. Andernfalls besteht die Gefahr, dass der Vermieter sich um Nachmieter bemüht und gegebenenfalls das Objekt schon anderweitig vermietet hat.

In Gewerbemietverträgen sind oft die oben bereits erwähnten Verlängerungsklauseln beziehungsweise Verlängerungsoptionen zu finden. Diese können unterschiedlich ausgestaltet sein. So kann geregelt sein, dass sich nach Ablauf der Mietzeit der Vertrag „automatisch“ verlängert, wenn nicht eine Partei den Vertrag innerhalb einer bestimmten Frist vor Ende der Laufzeit kündigt. Das sieht dann etwa so aus:

„Der Vertrag wird geschlossen auf eine Laufzeit von fünf Jahren. Er endet am 1. 8. 2015. Der Vertrag verlängert sich um weitere fünf Jahre, wenn nicht eine der Parteien den Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten zum Ablauf der ursprünglich vereinbarten Laufzeit gekündigt hat.“

(Andere Formulierungen/Ausgestaltungen sind ebenfalls anzutreffen.)

Wird der Vertrag, der eine solche Klausel beinhaltet, nicht gekündigt, so verlängert er sich nach Ablauf der ersten fünfjährigen Mietzeit ohne Weiteres um weitere fünf Jahre.

Gemäß Paragraf 546 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Hier ist es wichtig, zu regeln, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist. Es bestehen insoweit viele Möglichkeiten.

Zu klären ist insbesondere,

• ob der Mieter verpflichtet ist, die Räume renoviert zurückzugeben,
• ob Einbauten zu entfernen sind oder
• ob Rückbauverpflichtungen bestehen.

 

Wie auch im laufenden Mietverhältnis ist der Mieter verpflichtet, von ihm verursachte Schäden am Objekt zu beseitigen.

Bei der Rückgabe der Mietsache sollte ein schriftliches Protokoll angefertigt werden, in dem der Zustand der Mietsache bei Rückgabe festgehalten wird. Auch hier ist es wieder ratsam, eine Vertrauensperson dabeizuhaben, die nicht Partei des Mietvertrags ist. Zu beachten ist, dass es dem Mieter obliegt, sich um eine rechtzeitige Rückgabe der Mietsache zu bemühen. Der Mieter muss also einen Rückgabetermin anbieten. Gibt der Mieter die Mietsache zu spät zurück, und hat der Mieter die Verspätung zu verantworten, muss er an den Vermieter weiterhin eine sogenannte Nutzungsentschädigung zahlen, die sich der Höhe nach an der bisherigen Miete bemisst. Unter Umständen können auf den Mieter wegen verspäteter Rückgabe erhebliche Schadensersatzforderungen des Vermieters zukommen. So beispielsweise, wenn der Vermieter wegen der Verspätung die Mietsache einem etwaigen Nachmieter nicht rechtzeitig überlassen kann.

Rückzahlung der Kaution

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist die Kaution an den Mieter zurückzuzahlen. Hierzu ist der Vermieter aber nicht sofort nach Beendigung verpflichtet. Vielmehr tritt die sogenannte Abrechnungsreife erst sechs Monate nach Ende des Mietvertrags ein, sofern die Parteien nicht etwas anderes vereinbart haben. Der Vermieter kann früher zurückzahlen, muss es aber nicht.

Treffender ist es überdies, zu sagen, dass der Vermieter das Kautionsguthaben an den Mieter zurückzahlen muss. Denn der Vermieter hat, beziehungsweise hatte, die Möglichkeit, sich wegen etwaiger Geldforderungen gegen den Mieter aus dem Mietvertrag aus der Kaution zu bedienen. Zahlt beispielsweise der Mieter eine Miete nicht oder nicht vollständig, kann der Vermieter die fehlende Summe der Kaution entnehmen.

Auch hier gilt, dass er dies nicht tun muss. Deshalb hat der Mieter auch keinen Anspruch/kein Recht, die Kaution „abzuwohnen“, indem er beispielsweise die beiden letzten Mieten nicht zahlt, weil die Kaution ja noch bei dem Vermieter ist. In einem solchen Fall kann der Vermieter den Mietzahlungsanspruch gegen den Mieter durchsetzen und kann nicht darauf verwiesen werden, die Miete der Kaution zu entnehmen. Dies gilt unter anderem deshalb, weil der Vermieter berechtigt ist, wegen etwaiger Forderungen im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses auf die Kaution zuzugreifen. So etwa, wenn der Mieter nach dem Auszug Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten nicht durchführt, obwohl er dazu vertraglich wirksam verpflichtet ist. Dies setzt aber weiter voraus, dass der Vermieter den Mieter zuvor „unter Fristsetzung“ aufgefordert hat, konkret bezeichnete Arbeiten auszuführen. Anders als bei der Wohnungsmiete ist bei der Geschäftsraummiete der Vermieter zudem nicht gesetzlich gezwungen, die Kaution zu verzinsen. Es kommt also darauf an, ob im Mietvertrag geregelt ist, ob eine Barkaution zu verzinsen ist oder nicht. Unter Umständen kann der Vermieter Teilbeträge aus der Kaution auch einbehalten, wenn beispielsweise noch über Betriebskosten aus dem laufenden Jahr (in dem die Vertragsbeendigung liegt) abzurechnen ist.

Schlussbemerkung

Wie zu Beginn des Beitrags bereits erwähnt, konnten hier nur einige wesentliche Punkte angesprochen werden, die in der juristischen Praxis häufig Probleme bereiten. Wichtig ist es, im Mietvertrag die Weichen für ein „gedeihliches“ Mietverhältnis zu stellen, wofür es aber erforderlich ist, zumindest in groben Zügen zu wissen, welche Probleme möglicherweise einmal auftreten können.

Sollten sich Mieter und Vermieter über Streitpunkte nicht einigen können, kommt es unter Umständen zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung. Dort kann es oft entscheidend sein, beweisen zu können, was geschehen ist, was unternommen wurde und wann. Dieser Nachweis gelingt am einfachsten durch Vorlage von Schriftstücken, weshalb nochmals dringend dazu geraten wird, Mitteilungen (zum Beispiel Anzeige von Mängeln) und Erklärungen (zum Beispiel Fristsetzungen, Kündigung) zumindest auch in schriftlicher Form abzugeben. Ebenso kann es ratsam und im Endergebnis kostengünstiger sein, in Zweifelsfällen frühzeitig professionellen anwaltlichen Rat einzuholen.
RA Klaus Kemmerling, Köln

Zum Autor:
Rechtsanwalt Klaus Kemmerling ist seit dem Jahr 1996 als Anwalt tätig, seit 1999 in Köln. Seine Schwerpunkte sind Mietrecht (Wohnraum- und Gewerberaummietrecht), Kündigungsschutzrecht und Verkehrsunfallrecht. Weitere Informationen erhalten Interessenten im Internet unter www.anwalt-kemmerling.de.