Mietrecht-Special 1: Das gehört in den Mietvertrag

Endlich ist die passende Immobilie für die eigene Praxis gefunden. Der Vermieter zückt den Vertrag und den Füller – doch was muss oder darf eigentlich alles im Vertrag stehen? Unser erster Beitrag unseres dreiteiligen Mietrecht-Specials zeigt, wo Fallstricke beim Abschluss des Mietvertrags lauern.

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So lässt sich die eigene Praxis genießen – wenn man auf einen korrekten Mietvertrag bauen kann. Foto: Fotolia/bildpunkte

Die Räume, in denen der Zahnarzt seine Praxis betreibt, werden häufig gemietet. Der Mietvertrag über Praxisräume stellt häufig eine jahrelange vertragliche Verbindung dar, bei deren Anbahnung, in deren Verlauf und bei deren Beendigung es leider auch zu Problemen kommen kann. Der vorliegende Beitrag verschafft dem Leser einen Überblick darüber, worauf bei Abschluss des Mietvertrags, im Verlauf des bestehenden Mietverhältnisses sowie bei Beendigung des Mietverhältnisses geachtet werden sollte. Auf Problembereiche kann im Rahmen dieses Beitrags nur hingewiesen werden. Im Zweifel sollte frühzeitig fachmännischer juristischer Rat eingeholt werden.

Das Mietrecht ist in den Paragrafen 535 f. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Wenn Praxisräume gemietet werden, handelt es sich dabei in aller Regel um ein Mietverhältnis über Geschäfts- beziehungsweise Gewerberäume. Dies ist insofern von Bedeutung, als im Gewerbemietrecht teilweise andere Regeln gelten als im sogenannten Wohnungsmietrecht. Im Gewerbemietrecht gelten insbesondere zahlreiche dem Schutz des Wohnungsmieters dienende Bestimmungen nicht, und es kann im Gewerbemietrecht vertraglich vieles ausgehandelt und vereinbart werden, was so bei einem Wohnungsmietvertrag nicht möglich wäre.

1. Der Mietvertrag

Genau prüfen, was man unterschreibt: Im Zweifelsfall sollte man den Mietvertrag von einem Experten prüfen lassen

Genau prüfen, was man unterschreibt: Im Zweifelsfall sollte man den Mietvertrag von einem Experten prüfen lassen. Foto: Fotolia/thodonal

Es sollte ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen werden. Denn im schriftlichen Vertrag wird dokumentiert und festgeschrieben, was zwischen Mieter und Vermieter gilt und welche wechselseitigen Rechte und Pflichten bestehen. Als angehender Mieter sollte man den Vertrag deshalb sorgfältig studieren und nichts unterschreiben, was unklar oder dubios erscheint. Im Zweifel sollte vor Vertragsunterzeichnung fachlicher Rat eingeholt und nötigenfalls nachverhandelt werden, bis man mit dem Inhalt des Vertrags einverstanden ist. Denn ist der Vertag erst einmal unterschrieben, gilt der Vertragsinhalt, sofern er nicht insgesamt oder in Teilen gegen Treu und Glauben (Paragraf 242 BGB) verstößt oder sittenwidrig ist.

Der Mietvertrag muss die wesentlichen Bestandteile des Mietverhältnisses beinhalten und regeln. Das sind insbesondere:

  • Parteien des Mietvertrags (vollständige Namen, Rechtsform, Adressen),
  • Mietsache (Mietobjekt, Adresse, Etage, Größe),
  • Höhe der Miete und gegebenenfalls Nebenkosten,
  • Mietzeit/Dauer des Mietvertrags/Was gilt bei Ende des Vertrags?,
  • Art und Umfang der Nutzung der Mietsache.

a. Parteien des Mietvertrags

Für den Zahnarzt als Mieter ist wichtig zu wissen, wer genau sein Vermieter ist und an wen er sich wenden muss und kann, wenn Probleme oder Fragen in Bezug auf das Mietverhältnis auftreten oder wenn Erklärungen (Verlängerung des Vertrags, Kündigung) abzugeben sind. Sowohl auf Vermieterseite als auch auf Mieterseite können sowohl eine einzelne Person (eine sogenannte natürliche Person) stehen als auch eine „Personenmehrheit“ (mehrere natürliche Personen, zum Beispiel ein Ehepaar) oder eine „juristische“ Person“ (zum Beispiel eine Gesellschaft wie etwa eine GmbH als Vermieter).

Es gilt, klar festzuschreiben, wer genau Vermieter ist. Der oder die Vermieter sollten im Einzelnen namentlich und mit Adresse genannt sein. Im Fall einer juristischen Person ist darauf zu achten, dass im Mietvertrag die Personen/Organe genannt sind, die berechtigt sind, die Gesellschaft gesetzlich zu vertreten (zum Beispiel GbR = Gesellschafter, GmbH = Geschäftsführer, AG = Vorstand).

Aber auch auf Mieterseite können mehrere Personen stehen, etwa im Fall einer Praxisgemeinschaft. Hier sollten die Mieter darauf achten und gegebenenfalls regeln, ob und in welchem Umfang sie einander im Verhältnis zum Vermieter vertreten können. Gegenüber dem Vermieter haften mehrere Mieter üblicherweise als sogenannte Gesamtschuldner (das heißt, der Vermieter kann beispielsweise die gesamte Mietzahlung von einem beliebigen Mitmieter beanspruchen und kann von Mieterseite nicht darauf verwiesen werden, die anderen Mieter ebenfalls in Anspruch zu nehmen). Hier sollten gegebenenfalls die Mitmieter untereinander Verträge schließen, die im sogenannten Innenverhältnis die Haftung und Vertretungsbefugnis regeln).

b. Mietsache

Die Mietsache, also die vermieteten Räume, sollte so genau wie möglich bezeichnet sein. Als gemietet gilt nur das, was im Mietvertrag ausdrücklich genannt ist. Hier kommt es häufig zu Streitigkeiten, insbesondere über Nebenräume und Flächen (Parkplätze, Keller usw.). Darum sollten im Mietvertrag hinsichtlich des Mietobjekts insbesondere folgende Angaben enthalten sein:

  • Adresse des Gebäudes, in dem die Räume liegen,
  • Lage der Räume im Haus (zum Beispiel 1. Obergeschoss rechts),
  • Fläche der Räume (Quadratmeter),
  • Anzahl der Räume,
  • gegebenenfalls zugehörige Nebenräume (zum Beispiel Keller, Lager),
  • Zustand der Räume (gegebenenfalls in gesondertem Übergabeprotokoll),
  • gegebenenfalls Anzahl und Lage der Parkplätze,
  • gegebenenfalls mitbenutzte Allgemein-, Verkehrs- und Sozialflächen (zum Beispiel Hof, Grünflächen, Treppenhaus, Aufzug, Parkhaus),
  • Art der Nutzung.

Sinnvoll ist es, gerade bei großen Gebäuden mit vielen Gewerbeeinheiten, dem Mietvertrag als Anhang einen Grundriss- und Lageplan beizufügen, in dem die gemieteten Räume und sonstigen Flächen eingezeichnet und gekennzeichnet sind.

c. Höhe der Miete

Gemäß Paragraf 535 Absatz 2 BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Auch hier gilt wieder Vertragsfreiheit in den Grenzen von Treu und Glauben und der guten Sitten. Entscheidend sind also das Verhandlungsgeschick und die Lage am Markt der Gewerberäume. Wichtig ist es, die Höhe der zu zahlenden Miete konkret im Mietvertrag festzuschreiben.

Zu regeln ist zudem, für welchen Zeitraum die vereinbarte Miete gilt. Häufig wird eine sogenannte Staffelmiete vereinbart. In diesem Fall erhöht sich die Miete in bestimmten zeitlichen Abständen, und es wird festgelegt, nach welcher Zeit die Miete um welchen Betrag ansteigt und auf welche Summe. Teilweise werden Mieterhöhungen auch an einem bestimmten Index festgemacht. Wenn der Index um einen bestimmten Prozentsatz ansteigt, erhöht sich automatisch auch die Miete um einen bestimmten Satz.
Neben der reinen Miete für die Räume und Flächen sind üblicherweise auch Nebenkosten beziehungsweise Betriebskosten zu zahlen. Zumeist wird monatlich ein Abschlag gezahlt (Nebenkostenvorauszahlungen) und später über die tatsächlich angefallenen Betriebskosten abgerechnet. Streit kann vermieden werden, wenn im Vertrag klar geregelt ist, welche Betriebskosten nach welchem Umlageschlüssel vom Mieter zu tragen sind und nach welchem Zeitraum der Vermieter über die Betriebskosten abzurechnen hat.

d. Dauer des Mietverhältnisses/Laufzeit des Vertrags

Einigen müssen sich die Mietvertragsparteien auch über die Dauer des Mietverhältnisses. Ohne ausdrückliche Regelung gilt der Mietvertrag als auf „unbestimmte Zeit“ geschlossen. Das heißt, der Vertrag endet nicht automatisch, sondern nur, wenn eine Vertragspartei den Vertrag kündigt.

Gewerbliche Mietverhältnisse werden jedoch meistens auf feste, längere Zeiträume geschlossen, häufig über fünf bis zehn Jahre. Hier ist Raum für individuelle Gestaltung. Einerseits kann der Zahnarzt ein Interesse daran haben, sich den Standort auf lange Zeit zu sichern, nicht zuletzt wegen der Investitionen, die er in die Praxisräume tätigt, andererseits bindet die Laufzeit, und eine vorzeitige Auflösung des Vertrags kann schwierig sein.

Gerade im Gewerbemietrecht finden sich sogenannte Verlängerungsklauseln, die bewirken, dass der Vertrag sich nach Ablauf des ersten Vertragszeitraums sozusagen automatisch um einen bestimmten Zeitraum weiter verlängert, sofern nicht der Mieter oder Vermieter rechtzeitig (das heißt unter Einhaltung einer bestimmten Kündigungsfrist) vorher kündigt.

e. Nutzung der Mietsache

Nicht alle Räume dürfen gewerblich genutzt werden. Üblicherweise werden Räume vom Vermieter jedoch schon als Gewerberäume oder Praxisräume angeboten. Es sollte dennoch dem Vermieter gegenüber – und zu Beweiszwecken im Mietvertrag – klargestellt werden, dass die Räume zum Betrieb einer Zahnarztpraxis gemietet werden. Ebenso sollte geregelt sein, wo und in welcher Form der Zahnarzt berechtigt ist, Praxisschilder anzubringen. Je nach Art und Größe kann hier eine behördliche Genehmigung erforderlich sein.

Im Mietvertrag sollte auch festgehalten werden, welche Vertragspartei für die Instandhaltung und Pflege welcher Räume und Flächen verantwortlich ist und wer die Kosten dafür zu tragen hat. Insbesondere bei Gemeinschaftsräumen und -flächen (Treppenhaus, Aufzug, Grünflächen) kann es hier zu Streit kommen.

Mitunter wird es erforderlich sein, die zu mietenden Räume zu renovieren, wenn nicht gar umzugestalten und zu sanieren. Hier ist zuvor zu verhandeln und im Vertrag festzuhalten, wer die erforderlichen Arbeiten durchführt und wer Kosten in welcher Höhe beziehungsweise zu welchem Anteil trägt. Für den Fall, dass Umbaumaßnahmen vom Vermieter durchzuführen sind, sollte genau festgeschrieben werden, bis zu welchem Zeitpunkt (genauer Termin) die Arbeiten fertiggestellt sein müssen. Es sollte auch geregelt werden, was im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses mit Umbauten und/oder Einbauten geschieht. Kann der Mieter die Mietsache einfach verlassen, oder muss er die Räume bei Auszug renovieren oder gar Umbauten rückgängig machen und den ursprünglichen Zustand wieder herstellen?

f. Kaution

Der Vermieter verlangt in aller Regel eine Mietsicherheit/Kaution. Im Unterschied zur Wohnraummiete ist die Kaution der Höhe nach nicht beschränkt. Sie kann sofort fällig gestellt werden, und die Übergabe der Mietsache kann von der Zahlung der Kaution abhängig gemacht werden. Üblicherweise wird die Kaution als Barkaution geleistet, häufig aber auch durch Bankbürgschaft oder durch Hinterlegung eines Sparbuchs bei dem Vermieter.
RA Klaus Kemmerling, Köln

Hier geht es weiter zum zweiten Teil unseres Mietrecht-Specials:
Das sind die Fallstricke im laufenden Mietverhältnis

Zu unserem Autor:

RA_Klaus_Kemmerling

RA_Klaus_Kemmerling

Rechtsanwalt Klaus Kemmerling ist seit dem Jahr 1996 als Anwalt tätig, seit 1999 in Köln. Seine Schwerpunkte sind Mietrecht (Wohnraum- und Gewerberaummietrecht), Kündigungsschutzrecht und Verkehrsunfallrecht.

Weitere Informationen erhalten Interessenten im Internet unter www.anwalt-kemmerling.de.

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Eine Antwort auf Mietrecht-Special 1: Das gehört in den Mietvertrag

  1. Claudia Freud 25.5.2016

    Man sollte als Vermieter wirklich so eindeutig wie nur möglich den Mietvertrag aufsetzten. Private Eigentümer können da beispielsweise auch die Vordrucke oder Formulare für einen Mietvertrag verwenden. Liebe Grüße Claudia

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