[1]Edgar Serwuschok ist Dentalkaufmann und seit vielen Jahren bei der Firma Pluradent AG & Co. KG in Lübeck als Berater für Existenzgründungen und Praxisabgaben beschäftigt. Er ist Fachmann im Bereich Praxisbewertungen und dort auch als Referent tätig.
Die Entscheidung über die Art der Niederlassung sollte am Anfang aller Überlegungen stehen. Und hat man sich für die Neugründung einer Zahnarztpraxis entschieden, begibt man sich früher oder später auf den oftmals steinigen Weg der Immobiliensuche. Nachdem man den räumlichen Bereich der Neuniederlassung eingegrenzt hat – und hier sollte neben Verhältniszahlen über Einwohner, Zahnarztdichte und Einkommensstruktur auch das persönliche Wohlbefinden eine wichtige Rolle spielen –, geht es auf die Suche nach der geeigneten Immobilie. Wenn man diesen Vorgang der Suche mit dem Eiskunstlaufen vergleicht, kann man hier getrost von der Kür sprechen.
Zukunftsfähigkeit
Welche Standortkriterien eine Rolle spielen, hängt neben den üblichen Verhältniszahlen in erster Linie von dem Behandlungskonzept und dem Angebot der zahnärztlichen Leistungen ab. So ist es sicher nicht sinnvoll, eine auf Kinderbehandlung spezialisierte Praxis in eine ländliche Gegend mit überwiegend älteren Einwohnern zu legen. Grundsätzlich ist bei der Standortwahl auf eine Zukunftsfähigkeit zu achten. Sich verstärkende Zuzahlungen der Patienten auf der einen Seite und eine dynamische Entwicklung des Ortes auf der anderen stellen zu beachtende Kriterien dar, denn so schnell wird man seine Praxis nicht wieder verlegen. Überaus wichtig sind natürlich auch die gute Erreichbarkeit mit den üblichen Verkehrsmitteln und die Sichtbarkeit der Praxis.
Das Traumobjekt
Optimalerweise entsteht gerade zeitlich passend in zentraler, verkehrsgünstiger Lage des gewählten Bereichs mit geringer Zahnarztdichte eine Nahversorgung mit angeschlossenem Ärztehaus in der Nähe von Bus- und Hauptbahnhof. Sämtliche Zeitungen, der regionale Radiosender und ein großes Bauschild berichten über das Projekt. In die Planung kann noch eingegriffen werden, und der Bauherr stattet die Praxis nach den Vorstellungen des Zahnarztes aus. Auch auf die Wünsche bei der Mietvertragsgestaltung geht er in der Aussicht auf einen solventen und seriösen Mieter ein. Dieses Szenario entspricht allerdings nur in den wenigsten Fällen der Realität.
Flexibilität in räumlicher und zeitlicher Hinsicht
Aber wie finde ich nun das passende Objekt? Schließlich soll man sich hier lange Zeit wohlfühlen und nebenbei auch ein gesichertes Einkommen erzielen. Grundsätzlich empfehlen wir, den Niederlassungsbereich vom ersten Tag der Entscheidung für eine Neuniederlassung zu beobachten. Internet, Tageszeitung und die persönliche Visite vor Ort können hier weiterhelfen. Auch ein Makler kann gute Dienste erweisen, doch sollte bedacht werden, dass hier nicht unerhebliche Kosten anfallen und oft auch wenig Kenntnis über die besonderen Anfordernisse an die Immobilie vorliegen. Eine große Hilfe ist hier auch der Dental-Fachhändler, bei dem örtliche Kenntnisse, technisches und planerisches Wissen konzentriert vorliegen. Über die Jahre entwickeln sich hier oftmals enge Kontakte zu Bauträgern und Investoren, die geplante Objekte vorstellen. Ist das Objekt gefunden, beginnt, um wieder zum Eiskunstlauf zurückzukehren, die Pflicht. Jetzt müssen planvoll alle offenen Fragen geklärt werden.
Anfordernisse an die Fläche
Der Anspruch an die zukünftige Praxisfläche erreicht ein hohes Niveau. In technischer und planerischer Hinsicht ist ein Neu- oder Umbau einer Immobilie das Optimum. Möglichst ohne Einschränkung durch tragende oder anderweitig störende Elemente wie Stützen und Schächte. Denn ein großer Vorteil der Praxisneugründung besteht in der räumlichen Umsetzbarkeit des Konzeptes. Logistische Abläufe, innenarchitektonische Wunschvorstellungen und die hohe technische Dichte stellen eine hohe Anforderung an das Objekt und wollen alle unter Einklang gebracht werden. Hierbei entstehende Kosten müssen bei der Standortwahl mit einfließen, sind aber auch vom Verhandlungsgeschick des zukünftigen Mieters abhängig. Ein barrierefreier Zugang ist im Fokus des Wettbewerbs ein nicht zu unterschätzender Vorteil und wird je nach Bundesland sogar behördlich gefordert.
Wichtig ist auch eine frühzeitige Machbarkeitsprüfung der Wunschfläche durch einen Fachmann, um später keine bösen Überraschungen zu erleben.
Das Finale – der Mietvertrag
Ganz elementar wichtig ist der zu schließende Mietvertrag. Hier wird alles Besprochene endgültig fixiert. Deshalb dürfen auch keine Fehler unterlaufen. Ein Gewerbemietvertrag unterliegt mehr oder weniger keinen klaren Regulierungen und wird frei ausgehandelt. Insbesondere der Ausbau der Fläche, sprich der Übergabezustand, ist klar zu definieren, und das natürlich zu möglichst günstigen Konditionen. Eine Finanzierung, die nicht zu unterschätzenden Herrichtungskosten über ein Kreditinstitut, gestaltet sich oft schwierig und wird von den Banken nicht gern gesehen. Weitere besondere Vereinbarungen im Vertrag betreffen beispielsweise die Regelung bezüglich Berufsunfähigkeit, Konkurrenzschutz sowie eine Möglichkeit der Sozietätsbildung. Oftmals notwendig ist auch eine Vorbehaltsklausel, bei der ein Rücktrittsrecht bei Nichterteilung der Zulassung oder der Finanzierungsabsage eingeräumt wird.
Zeitfenster
Gute Vorbereitungen mit einer klaren Vorstellung, wie die eigene Zukunft gestaltet werden soll, sind genauso wichtig wie ein Zeitraster und ein Ablaufplan. Entscheidungen sind nach dem Sammeln der Informationen ohne Zeitdruck zu treffen. Somit beginnt eine Niederlassung etwa zwei Jahre, bevor der erste Patient die Praxis betritt.
Edgar Serwuschok, Lübeck
