Mietrecht-Special 3: Kündigung, Aufhebung, Kaution und Co.

Im ersten ^[1] und zweiten ^[2] Teil unseres Mietrecht-Specials haben wir uns mit dem Abschluss des korrekten Mietvertrags und mit den rechtlichen Fallstricken während des laufenden Mietverhältnisses beschäftigt. Im dritten und letzten Teil geht es nun um Kündigung, Aufhebung, Kautionsrückgabe und Co. – die Beendigung des Mietverhältnisses.

Das Mietverhältnis endet entweder durch Zeitablauf oder durch Kündigung. Zeitablauf bedeutet, dass die im Vertrag vereinbarte Laufzeit verstreicht. Dann endet der Vertrag, ohne dass eine der Parteien etwas dazu tun muss. Mitunter bleibt der Mieter dennoch im Objekt, und der Vermieter widerspricht dem nicht. Dann wandelt sich der Vertrag, sofern die Parteien nicht zuvor etwas anderes vereinbart haben, in einen Mietvertrag „auf unbestimmte Zeit“ um (Paragraf 545 BGB).

Der alte Vertrag gilt dann zu den bisherigen Konditionen weiter und ist dann von beiden Seiten unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündbar. Die gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietverträgen über Gewerberaum beträgt nach Paragraf 580 a Absatz 2 BGB sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres. Das können sechs bis neun Monate sein, je nachdem, wann die Kündigung zugeht.

Rechtzeitig mit dem Vermieter reden

Wenn der Zahnarzt die Praxisräume über die Vertragslaufzeit hinaus nutzen möchte, ist es ratsam, sich rechtzeitig vor dem vertragsmäßigen Ende des Vertrags mit dem Vermieter in Verbindung zu setzen und die Fortführung oder Beendigung des Vertrags abzustimmen. Andernfalls besteht die Gefahr, dass der Vermieter sich um Nachmieter bemüht und gegebenenfalls das Objekt schon anderweitig vermietet hat.

Achtung bei Verlängerungsklauseln

In Gewerbemietverträgen sind oft die oben bereits erwähnten Verlängerungsklauseln beziehungsweise Verlängerungsoptionen zu finden. Diese können unterschiedlich ausgestaltet sein. So kann geregelt sein, dass sich nach Ablauf der Mietzeit der Vertrag „automatisch“ verlängert, wenn nicht eine Partei den Vertrag innerhalb einer bestimmten Frist vor Ende der Laufzeit kündigt. Das sieht dann etwa so aus:

„Der Vertrag wird geschlossen auf eine Laufzeit von fünf Jahren. Er endet am 1. 8. 2015. Der Vertrag verlängert sich um weitere fünf Jahre, wenn nicht eine der Parteien den Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten zum Ablauf der ursprünglich vereinbarten Laufzeit gekündigt hat.“

(Andere Formulierungen/Ausgestaltungen sind ebenfalls anzutreffen.)

Wird der Vertrag, der eine solche Klausel beinhaltet, nicht gekündigt, so verlängert er sich nach Ablauf der ersten fünfjährigen Mietzeit ohne Weiteres um weitere fünf Jahre.

Zustand der Mietsache bei Rückgabe

Gemäß Paragraf 546 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Hier ist es wichtig, zu regeln, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist. Es bestehen insoweit viele Möglichkeiten.

Zu klären ist insbesondere,

• ob der Mieter verpflichtet ist, die Räume renoviert zurückzugeben,
• ob Einbauten zu entfernen sind oder
• ob Rückbauverpflichtungen bestehen.

Wie auch im laufenden Mietverhältnis ist der Mieter verpflichtet, von ihm verursachte Schäden am Objekt zu beseitigen.

Bei der Rückgabe der Mietsache sollte ein schriftliches Protokoll angefertigt werden, in dem der Zustand der Mietsache bei Rückgabe festgehalten wird. Auch hier ist es wieder ratsam, eine Vertrauensperson dabeizuhaben, die nicht Partei des Mietvertrags ist. Zu beachten ist, dass es dem Mieter obliegt, sich um eine rechtzeitige Rückgabe der Mietsache zu bemühen. Der Mieter muss also einen Rückgabetermin anbieten. Gibt der Mieter die Mietsache zu spät zurück, und hat der Mieter die Verspätung zu verantworten, muss er an den Vermieter weiterhin eine sogenannte Nutzungsentschädigung zahlen, die sich der Höhe nach an der bisherigen Miete bemisst. Unter Umständen können auf den Mieter wegen verspäteter Rückgabe erhebliche Schadensersatzforderungen des Vermieters zukommen. So beispielsweise, wenn der Vermieter wegen der Verspätung die Mietsache einem etwaigen Nachmieter nicht rechtzeitig überlassen kann.

Rückzahlung der Kaution

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist die Kaution an den Mieter zurückzuzahlen. Hierzu ist der Vermieter aber nicht sofort nach Beendigung verpflichtet. Vielmehr tritt die sogenannte Abrechnungsreife erst sechs Monate nach Ende des Mietvertrags ein, sofern die Parteien nicht etwas anderes vereinbart haben. Der Vermieter kann früher zurückzahlen, muss es aber nicht.

Treffender ist es überdies, zu sagen, dass der Vermieter das Kautionsguthaben an den Mieter zurückzahlen muss. Denn der Vermieter hat, beziehungsweise hatte, die Möglichkeit, sich wegen etwaiger Geldforderungen gegen den Mieter aus dem Mietvertrag aus der Kaution zu bedienen. Zahlt beispielsweise der Mieter eine Miete nicht oder nicht vollständig, kann der Vermieter die fehlende Summe der Kaution entnehmen.

Auch hier gilt, dass er dies nicht tun muss. Deshalb hat der Mieter auch keinen Anspruch/kein Recht, die Kaution „abzuwohnen“, indem er beispielsweise die beiden letzten Mieten nicht zahlt, weil die Kaution ja noch bei dem Vermieter ist. In einem solchen Fall kann der Vermieter den Mietzahlungsanspruch gegen den Mieter durchsetzen und kann nicht darauf verwiesen werden, die Miete der Kaution zu entnehmen. Dies gilt unter anderem deshalb, weil der Vermieter berechtigt ist, wegen etwaiger Forderungen im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses auf die Kaution zuzugreifen. So etwa, wenn der Mieter nach dem Auszug Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten nicht durchführt, obwohl er dazu vertraglich wirksam verpflichtet ist. Dies setzt aber weiter voraus, dass der Vermieter den Mieter zuvor „unter Fristsetzung“ aufgefordert hat, konkret bezeichnete Arbeiten auszuführen. Anders als bei der Wohnungsmiete ist bei der Geschäftsraummiete der Vermieter zudem nicht gesetzlich gezwungen, die Kaution zu verzinsen. Es kommt also darauf an, ob im Mietvertrag geregelt ist, ob eine Barkaution zu verzinsen ist oder nicht. Unter Umständen kann der Vermieter Teilbeträge aus der Kaution auch einbehalten, wenn beispielsweise noch über Betriebskosten aus dem laufenden Jahr (in dem die Vertragsbeendigung liegt) abzurechnen ist.

Fazit
Wie zu Beginn des Beitrags bereits erwähnt, konnten hier nur einige wesentliche Punkte angesprochen werden, die in der juristischen Praxis häufig Probleme bereiten. Wichtig ist es, im Mietvertrag die Weichen für ein „gedeihliches“ Mietverhältnis zu stellen, wofür es aber erforderlich ist, zumindest in groben Zügen zu wissen, welche Probleme möglicherweise einmal auftreten können.

Sollten sich Mieter und Vermieter über Streitpunkte nicht einigen können, kommt es unter Umständen zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung. Dort kann es oft entscheidend sein, beweisen zu können, was geschehen ist, was unternommen wurde und wann. Dieser Nachweis gelingt am einfachsten durch Vorlage von Schriftstücken, weshalb nochmals dringend dazu geraten wird, Mitteilungen (zum Beispiel Anzeige von Mängeln) und Erklärungen (zum Beispiel Fristsetzungen, Kündigung) zumindest auch in schriftlicher Form abzugeben. Ebenso kann es ratsam und im Endergebnis kostengünstiger sein, in Zweifelsfällen frühzeitig professionellen anwaltlichen Rat einzuholen.
RA Klaus Kemmerling, Köln

Einen Teil unseres Mietrecht-Specials verpasst? Hier geht es zu den Teilen 1 ^[1] und 2 ^[2].

Zu unserem Autor:

Rechtsanwalt Klaus Kemmerling ist seit dem Jahr 1996 als Anwalt tätig, seit 1999 in Köln. Seine Schwerpunkte sind Mietrecht (Wohnraum- und Gewerberaummietrecht), Kündigungsschutzrecht und Verkehrsunfallrecht.

Weitere Informationen erhalten Interessenten im Internet unter www.anwalt-kemmerling.de ^[5].