Mietrecht-Special 2: Fallstricke im laufenden Mietverhältnis

Der Anfang ist gemacht und der Mietvertrag unterschrieben. Doch was passiert, wenn Mängel in der Praxis auftreten? Oder es Streit um die Miete gibt? Das sind die Fallstricke im laufenden Mietverhältnis.

Im ersten Teil unseres Mietrecht-Specials Das gehört in den Mietvertrag ^[2] haben wir uns mit dem Abschluss des Mietvertrags beschäftigt. Nun geht es weiter: Im zweiten Teil unserer kleinen Serie beschäftigen wir uns nun mit den Rechten und Pflichten im laufenden Mietverhältnis.

Ist der Mietvertrag geschlossen, beginnt das Vertragsverhältnis mit den sich aus dem Vertrag ergebenden Verpflichtungen zu dem im Vertrag genannten Zeitpunkt. Gemäß Paragraf 535 Absatz 1 BGB wird der Vermieter durch den Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch an der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Nach Paragraf 535 Absatz 2 BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen. Im Mietvertrag wird geregelt sein, wann der Vertrag beginnt. Ab diesem Zeitpunkt hat der Mieter Anspruch auf den Gebrauch der Mietsache, der Vermieter Anspruch auf Mietzahlung.

a. Fälligkeit der Miete

Üblicherweise ist im Mietvertrag geregelt, dass die Miete im Voraus bis zum dritten Werktag des Monats, für den die Miete zu zahlen ist, beim Vermieter beziehungsweise auf dem von ihm angegebenen Konto einzugehen hat.

b. Verzug mit der Miete

Ist die Miete bis dahin nicht gezahlt, gerät der Mieter in Verzug (Paragrafen 286 f. BGB). Der säumige Mieter hat dann die Miete zu verzinsen (Paragraf 288 BGB). Er hat dem Vermieter gegebenenfalls auch weitere Schäden zu ersetzen, wie zum Beispiel Mahnkosten und Rechtsanwaltskosten.

Gerät der Mieter mit zwei aufeinander folgenden Mieten in Verzug oder mit einem Betrag, der zwei Mieten entspricht, ist der Vermieter gemäß Paragraf 543 Absatz 2 Nummer 3.a) und 3.b) BGB berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Zu beachten ist, dass der Vermieter berechtigt, nicht aber verpflichtet ist, den Vertrag zu kündigen. Daraus folgt, dass die Nichtzahlung einiger Mieten kein Weg ist, sich vorzeitig aus dem Mietvertrag zu verabschieden. Tatsächlich ist es sogar so, dass der säumige Mieter selbst dann, wenn der Vermieter fristlos kündigt, verpflichtet bleibt, eine sogenannte Nutzungsentschädigung an den Vermieter zu zahlen, die der Höhe der im Vertrag vereinbarten Miete entspricht. Dies gilt unabhängig davon, ob der nicht zahlende Mieter die Mietsache tatsächlich nutzt oder nicht, und zwar so lange, bis ein Nachmieter gefunden ist, längstens bis zum Ende der vertraglich vereinbarten Mietzeit.

c. Überlassung der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand

Der Vermieter schuldet dem Mieter die Überlassung der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand. Darum war/ist es wichtig, im Vertrag festzuhalten, in welchem konkreten Zustand sich die Mietsache (Räume) befinden soll (= Soll-Zustand), und gegebenenfalls in einem gesonderten Übergabeprotokoll, welches dem Mietvertrag dann als Anlage beigefügt wird, in welchem Zustand sie sich bei Übergabe an den Mieter tatsächlich befindet (= Ist-Zustand).

Es war bereits angesprochen worden, dass mitunter Räume umgebaut werden müssen, um sie als Praxisräume nutzen zu können. Verpflichtet sich der Vermieter, derartige Arbeiten durchzuführen, sollte unbedingt terminlich festgelegt werden, wann die (genau bezeichneten) Arbeiten fertiggestellt sein müssen. Dies kann bedeutsam sein, wenn für die Praxiseröffnung ein bestimmter Termin vorgesehen ist, dieser aber nicht eingehalten werden kann, weil der Vermieter die ihm obliegenden Arbeiten nicht rechtzeitig erledigt hat. In einem solchen Fall muss der Mieter den Vermieter (zu Beweiszwecken immer schriftlich) auffordern, die Arbeiten (konkret bezeichnen!) bis spätestens zum Ablauf einer zu nennenden Frist abzuschließen. Zugleich sollte der Mieter sich für den Fall, dass die Arbeiten nicht innerhalb der Frist erledigt werden, vorbehalten, den Mietvertrag dann entweder fristlos zu kündigen oder aber die Durchführung der Arbeiten durch den Vermieter abzulehnen und selbst durchzuführen (bei Regressverpflichtung des Vermieters).

d. Mängel der Mietsache

Wenn sich die Mietsache bei Beginn des Mietverhältnisses nicht im vereinbarten Zustand befindet, stellt dies einen sogenannten Mangel dar (Paragraf 536 BGB). Solche Mängel können auch zu jedem späteren Zeitpunkt im Verlauf des Mietverhältnisses auftreten.

Juristisch gesprochen ist ein Mangel jede für den Mieter ungünstige Abweichung der tatsächlichen (Ist-)Beschaffenheit der Mietsache von der vertraglich geschuldeten (Soll-)Beschaffenheit. Wenn ein solcher Mangel die Tauglichkeit der Mietsache zu dem im Vertrag vereinbarten Zweck nicht nur unwesentlich beeinträchtigt, ist der Mieter unter Umständen von der Verpflichtung, die Miete zu zahlen, ganz oder zu einem bestimmten Anteil befreit. Als solche Mängel kommen beispielsweise in Betracht:

• Ausfall der Heizung,
• Eindringen von Feuchtigkeit,
• Lärmbelästigungen (Nachbarn, Baustellen),
• Ausfall des Aufzugs,
• undichte Türen oder Fenster,
• Ungezieferbefall
• und vieles mehr.

Tritt ein solcher Mangel auf, muss der Mieter den Vermieter unverzüglich darüber informieren (Paragraf 536 c BGB). Tut der Mieter dies nicht, macht er sich unter Umständen seinerseits dem Vermieter gegenüber schadensersatzpflichtig. Beispielsweise, wenn der Schaden/Mangel sich verschlimmert, weil er dem Vermieter nicht schnellstmöglich mitgeteilt wurde. Aus juristischer Sicht sollte eine solche Information sowohl telefonisch erfolgen (damit es schnell geht) als auch schriftlich (zu Beweiszwecken).

Wegen des Mangels wird der Mieter gegebenenfalls teilweise (und in wenigen Fällen ganz) von der Mietzahlungspflicht frei. Hierbei handelt es sich um die sogenannte Mietminderung.

Mit der Meldung des Schadens sollte der Vermieter zugleich aufgefordert werden, den Mangel unverzüglich zu beseitigen (mit Fristsetzung, zum Beispiel: unverzüglich, spätestens aber bis zum …), und es sollte angekündigt werden, dass die Miete gegebenenfalls gemindert wird, wenn der Mangel nicht in der gesetzten Frist behoben wird. Zugleich teilt man dem Vermieter mit, dass die Miete ab sofort und bis auf Weiteres nur noch „unter Vorbehalt“ (der Rückforderung) gezahlt wird. Für all dies gilt zu Beweiszwecken: Schriftform!

In welchem Maß die Miete gemindert werden kann, hängt von der Art und dem Umfang des Mangels ab. Die Minderungsquote kann von wenigen Prozent (zum Beispiel, wenn die Haustür nicht richtig schließt) bis zu 100 Prozent (Ausfall der Heizung im Winter) reichen.

Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung, den Mangel zu beheben, nicht nach, ist dem Mieter allein mit der Minderung der Miete nicht immer gedient. Wenn beispielsweise die Klingelanlage defekt ist und die Patienten deshalb nicht in die Praxis gelangen können, hilft es dem Zahnarzt nicht weiter, über Monate die Miete zu mindern. In einem solchen Fall empfiehlt sich die „Aufforderung mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung“.
Hier fordert der Mieter den Vermieter (schriftlich) auf, den Mangel bis zu einem bestimmten Termin zu beheben, und kündigt an, die Beseitigung des Mangels durch den Vermieter mit Ablauf der Frist abzulehnen und die Mangelbeseitigung dann selbst durchführen zu lassen (sogenannte Ersatzvornahme) und dafür den Vermieter in Regress zu nehmen (Paragraf 536 a BGB). Möglich ist es auch, den Vermieter auf Beseitigung von Mängeln zu verklagen, was jedoch zeitintensiv sein kann.

In gravierenden Fällen kann das Vorliegen von erheblichen Mängeln den Mieter auch berechtigen, den Vertrag zu kündigen.

Die Rechte des Mieters wegen Vorliegens eines Mangels an der Mietsache bestehen nicht, wenn der Mieter das Vorhandensein des Mangels vor Vertragsschluss kannte (Paragraf 536 b BGB) oder wenn diese Rechte im Mietvertrag ausgeschlossen worden sind, was gerade im Gewerberaummietrecht durchaus möglich ist.

Überdies können diese Rechte „verwirkt“ werden. Davon spricht man dann, wenn der Mieter einen Mangel kennt, diesen aber nicht rügt, den Vermieter zur Beseitigung nicht auffordert, und wenn der Mieter trotz Mangels die Miete vorbehaltlos weiterzahlt.

Wenn ein Mangel/Schaden an der Mietsache vorliegt, gilt also:

• Sofort den Vermieter über den Mangel/Schaden informieren,
• den Vermieter auffordern, den Mangel unverzüglich zu beheben,
• eine (angemessene) Frist zur Mängelbeseitigung setzen (unter Umständen mit „Ablehnungsandrohung“ und Androhung der „Ersatzvornahme“),
• darauf hinweisen, dass die Miete ab sofort nur unter Vorbehalt gezahlt wird,
• Mietminderung ankündigen,
• und all dies schriftlich, am besten per Einschreiben.

e. Mieterhöhung

Die Höhe der zu zahlenden Miete wird in der Regel im Vertrag für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Das im Wohnraummietrecht geltende Miethöhengesetz gilt nicht für Gewerberaummiete. Von daher wird hier von Vermieterseite zu anderen Mitteln gegriffen, um die Miete gegebenenfalls zu erhöhen beziehungsweise anzupassen.

Häufig wird eine sogenannte Staffelmiete vereinbart. Das bedeutet, dass im Vertrag geregelt ist, dass sich die Miete ab einem bestimmten Datum um einen bestimmten Betrag erhöht. Eine solche Klausel kann beispielsweise folgendermaßen aussehen:

„Die vertraglich vereinbarte Miete bleibt für zwei Jahre unverändert. Danach, das heißt, ab dem … (Datum), erhöht sich die monatliche Grundmiete um … Euro (Erhöhungsbetrag) auf … Euro (neue Grundmiete).“

Oftmals werden gleich mehrere „Staffeln“ geregelt, dass sich also die Miete mit jedem Folgejahr (oder alle zwei Jahre – hier ist vieles regelbar) um Betrag „X“ erhöht.

Teilweise werden auch „Indexklauseln“ herangezogen. Mitunter wird auch vereinbart, dass die Parteien über die Neufestsetzung der Miete verhandeln, wenn ein bestimmter im Vertrag festgelegter Zeitraum abgelaufen ist. Diese Index-Regelungen sind jedoch in der Praxis komplizierter in der Handhabung. Deshalb wird die Staffelmiete gerne gewählt, denn sie ist für beide Mietvertragsparteien klar und verständlich. Zudem können beide Seiten die Entwicklung der Miete kalkulieren. Wichtig ist, dass bei einer Staffelmiete die Miete sich „automatisch“ zu den im Vertrag genannten Terminen erhöht. Der Vermieter muss die Miete nicht gesondert erhöhen. Der Mieter selbst muss Sorge dafür tragen, die Erhöhungen zu beachten, da er sonst mit den Erhöhungsbeträgen in Verzug geraten kann.

Sollte die vertraglich vereinbarte Laufzeit des Mietvertrags abgelaufen sein, verwandelt sich dieser Zeitmietvertrag in einen auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag. Dann bleibt die zuletzt geltende Miethöhe für die weitere Laufzeit maßgeblich. In diesem Stadium kann der Vermieter versuchen, die Miete durch eine sogenannte Änderungskündigung zu erhöhen. Das heißt, er kündigt den Mietvertrag zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu den bisherigen Konditionen, bietet aber zugleich an, den Vertrag zu veränderten Konditionen (höhere Miete) fortzusetzen.
RA Klaus Kemmerling, Köln

Hier geht es weiter zum dritten und letzten Teil unseres Mietrecht-Specials:
Kündigung, Aufhebung und Co ^[4].

Zu unserem Autor:

Rechtsanwalt Klaus Kemmerling ist seit dem Jahr 1996 als Anwalt tätig, seit 1999 in Köln. Seine Schwerpunkte sind Mietrecht (Wohnraum- und Gewerberaummietrecht), Kündigungsschutzrecht und Verkehrsunfallrecht.

Weitere Informationen erhalten Interessenten im Internet unter www.anwalt-kemmerling.de ^[6].