"Praxismakler – eine sinnvolle Dienstleistung?"

Wissen, was man unterschreibt: Kaufinteressenten sollten auch selbst einen umfassenden Überblick über Praxisräumlichkeiten, das Inventar und die betriebswirtschaftlichen Daten haben. Foto: Monia Geitz

Die wesentliche Aufgabe des Praxismaklers ist es, den Abschluss eines Praxiskaufvertrags zwischen Verkäufer und Käufer zu vermitteln. Dabei wird der Makler entweder im Auftrag des Verkaufswilligen oder aber im Auftrag des potenziellen Käufers tätig.

Die Beauftragung eines Maklers durch den potenziellen Käufer erfolgt regelmäßig unter dem Gesichtspunkt der Aufwands- und Zeitersparnis. Der Makler soll das Marktangebot entsprechend den Vorgaben und Wünschen seines Auftraggebers durchsuchen, passende Objekte herausfiltern und für seinen Auftraggeber entsprechend aufbereiten. Für den potenziellen Praxiserwerber stellt sich dabei stets die Frage, ob und inwieweit er auf die Angaben des Maklers zum Kaufobjekt vertrauen kann oder ob er besser eigene Überprüfungen der Angaben des Maklers vornehmen sollte.

1. Zustandekommen des Maklervertrags
Der Maklervertrag kommt durch entsprechende Willenserklärungen, das heißt, Angebot und Annahme der Vertragsparteien, zustande. Der Maklervertrag kann schriftlich oder auch mündlich abgeschlossen werden.

Je nach vereinbartem Vertragsinhalt wird zwischen dem Nachweismakler und dem Vermittlungsmakler unterschieden. Der Lohnanspruch des Nachweismaklers entsteht bereits durch den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags. Überwiegend wird aber vereinbart, dass der Makler den Abschluss eines Vertrags vermitteln muss, mithin sein Lohnanspruch auch erst durch Abschluss des Hauptvertrags entsteht. Art und Umfang der Leistungspflicht ergeben sich aus den konkreten Vertragsvereinbarungen.

2. Rechte und Pflichten des Maklers
Die aus dem Maklervertrag resultierenden Rechten und Pflichten ergeben sich aus den Paragrafen 652 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Der Lohnanspruch des Vermittlungsmaklers entsteht erst, wenn der Vertrag infolge der Vermittlung des Maklers zustande gekommen ist. In den meisten Fällen wird vereinbart, dass der Käufer die Provision zu entrichten hat.

Der Makler ist – vorbehaltlich anderweitiger vertraglicher Vereinbarungen – nicht verpflichtet, tätig zu werden. Wird er tätig, so treffen ihn gegenüber seinem Auftraggeber folgende Pflichten:

a) Aufklärungspflicht
Der Makler muss den potenziellen Praxiskäufer über alle ihm bekannten tatsächlichen und rechtlichen Gegebenheiten aufklären, die für die Entscheidung des Käufers über den Abschluss des Praxiskaufvertrags relevant sein können. Er muss dem Interessenten alle vorhandenen Unterlagen aushändigen. Beim Kauf einer Praxis sind neben dem Praxisinventar insbesondere die betriebswirtschaftlichen Daten von großem Interesse, das heißt die betriebswirtschaftlichen Auswertungen und steuerlichen Abschlüsse mindestens der drei letzten Jahre. Regelmäßig wird der Praxismakler diese Daten von dem Praxisverkäufer übermittelt bekommen und dann an den Interessenten weiterleiten. Der Praxismakler ist grundsätzlich nicht verpflichtet, die Unterlagen umfassend auf ihre Richtigkeit und Vollständigkeit zu überprüfen. Hierfür wird er regelmäßig auch gar nicht die erforderlichen betriebswirtschaftlichen Kenntnisse haben. Der Makler muss die Objektangaben aber zumindest im Hinblick auf ihre Plausibilität überprüfen. Hat der Makler Zweifel an der Richtigkeit der Angaben, so muss er den potenziellen Käufer hierauf hinweisen und dabei auch deutlich machen, dass er keine eigene Prüfung der Unterlagen vorgenommen hat. Wie weit die Aufklärungspflicht des Maklers im konkreten Einzelfall reicht, ist jeweils durch Auslegung zu ermitteln.

b) Prüfungspflicht
Eine umfassende Prüfungspflicht von Angaben und Unterlagen trifft den Praxismakler dann, wenn er sich Angaben des Praxisverkäufers oder Angaben von Dritten (zum Beispiel Steuerberater) zu eigen macht beziehungsweise aufgrund seines Auftretens deutlich wird, dass er für die Richtigkeit der Angaben einstehen will. Bezeichnet er beispielsweise die an den Praxiskäufer zu übermittelnden Unterlagen als „geprüft“, so haftet der Makler, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass die Angaben fehlerhaft sind. Gerade im Hinblick auf die beim Praxiskauf relevanten betriebswirtschaftlichen Unterlagen stellt sich aber stets die Frage, inwieweit der Praxismakler ausreichende eigene betriebswirtschaftliche Kenntnisse hat, um die Angaben von Praxisverkäufer und Steuerberater tatsächlich auf ihre Richtigkeit hin überprüfen zu können. Hier sollte der potenzielle Käufer im Zweifel nachfragen.

c) Beratungspflicht
Eine Pflicht zur Beratung in rechtlicher und/oder wirtschaftlicher Hinsicht hat der Praxismakler in der Regel nicht. Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn eine solche Beratung zwischen Praxismakler und Auftraggeber ausdrücklich vereinbart wird. Wird der Makler beratend tätig, so treffen ihn entsprechende Sorgfaltspflichten, das heißt, die Angaben müssen richtig sein, und er darf bei seinem Auftraggeber keine falschen Vorstellungen erwecken.

Fazit
Die Beauftragung eines Praxismaklers kann sich durchaus lohnen, da dieser einen guten Überblick über die Marktsituation hat und dem Kaufinteressenten daher interessante Angebote übermitteln kann. Bei Beauftragung sollte mit dem Makler abgesprochen werden, inwieweit dessen Prüfpflichten bezüglich der Objektangaben reichen sollen. Unabhängig hiervon entbindet die Einschaltung des Maklers den Kaufinteressenten aber nicht davon, sich selbst, eventuell auch unter Hinzuziehung eines qualifizierten Beraters, einen möglichst umfassenden Überblick über Praxisräumlichkeiten, das Inventar und die betriebswirtschaftlichen Daten zu machen.
RA Dr. Karl-Heinz Schnieder, Münster

Zu unserem Autor:

Dr. Karl-Heinz Schnieder

Rechtsanwalt Dr. Karl-Heinz Schnieder ist seit 1994 niedergelassener Rechtsanwalt; 1994 erfolgte die Promotion. Der Fachanwalt für Medizinrecht und Sozialrecht ist darüber hinaus auch als Lehrbeauftragter der Universität Münster tätig. Dr. Schnieder ist außerdem als Referent wie auch als Autor zahlreicher Publikationen aktiv. So ist er Mitherausgeber und Autor der Bücher Arztrecht, Zahnarztrecht und Tierarztrecht.

Dr. Schnieder ist Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Medizinrecht im Deutschen Anwaltsverein, Mitglied der Deutschen Gesellschaft für Kassenarztrecht e.V., Mitglied der Deutschen Gesellschaft für Recht und Politik im Gesundheitswesen sowie Mitglied im Deutschen Netzwerk Neue Versorgungsformen der Apotheker- und Ärztebank Düsseldorf. Er ist außerdem Initiator und Gründer der Gesundheitsregion-Stadt e.V., medizinische Netzwerke in Deutschland.