Gemietete Praxisräume: Was tun bei Mängeln?

17.06.2016

Ist die Temperatur in den gemieteten Räumen über mehrere Winter hinweg sehr niedrig, muss der Vermieter Abhilfe schaffen. Foto: Shutterstock/Sanit Fuangnakhon

Aus steuerlichen Gründen ist es meist sinnvoll, Praxisräume nicht zu kaufen, sondern zu mieten. Dann muss der Vermieter unter anderem dafür sorgen, dass die Räume wie vereinbart zu nutzen sind. Doch welche Rechte habe ich, wenn dies nicht der Fall ist?

Ein besonders krasser Verstoß gegen diese Pflicht liegt vor, wenn die Benutzung der Praxisräume mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. In solchen Fällen ist der Mieter, hier also der Zahnarzt, zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Allerdings sind dabei bestimmte Vorgaben der Rechtsprechung zu beachten.

Das Oberlandesgericht Braunschweig (im folgenden: OLG) hat in einer Entscheidung hierzu wichtige Ausführungen gemacht (Az. 9 U 196/14). Im konkreten Fall ging es darum, dass die Temperatur in den gemieteten Räumen über mehrere Winter hinweg sehr niedrig gewesen ist, sie betrug nur 10 bis 12 Grad. Der Mieter verlangte wiederholt schriftlich Abhilfe. Beim ersten Mal im Jahre 2010 ohne Fristsetzung, beim zweiten Mal im Jahre 2012 mit einer Frist von rund drei Wochen. Auf dieses zweite Schreiben teilte der Vermieter mit, dass er keine Abhilfe schaffen werde und tat das auch nicht. Ein Jahr später, also im Jahre 2013, erklärte der Mieter daraufhin die außerordentliche Kündigung.

Erneute Frist setzen

Das OLG hielt die Kündigung für unwirksam: Es sei nämlich vor einer solchen Kündigung eine angemessene Frist zur Abhilfe zu setzen. Zwar habe der Mieter eine solche Frist gesetzt, diese sei jedoch zum Zeitpunkt der Kündigung schon mehr als ein Jahr abgelaufen gewesen. Daher hätte der Mieter eine neue Frist zur Abhilfe setzen und dabei erneut eine aktuelle Schilderung der gerügten Mängel vorlegen müssen (hier eine Tabelle mit Temperaturmesswerten). Es sei durchaus denkbar gewesen, dass dann der Vermieter für Abhilfe gesorgt hätte.

Mängel genau dokumentieren

Wenn also ein Zahnarzt schwerwiegende, insbesondere die Gesundheit gefährdende, Mängel der von ihm gemieteten Praxisräume feststellt, sollte er diese sofort genau dokumentieren (Fotos, Protokolle) und beim Vermieter auf Abhilfe dringen. Sollten die Mängel nicht umgehend abgestellt werden, sollte eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt werden (bei schwerwiegenden Mängeln kann die Fristsetzung schon im ersten Schreiben erfolgen). Sofern keine Abhilfe erfolgt, sollte dann zeitnah die außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden.
RA Dr. Wieland Schinnenburg, Zahnarzt und Fachanwalt für Medizinrecht, Hamburg